Khái niệm đất dự án là một vấn đề thường gặp đối với những người mới tìm hiểu về bất động sản. Đất dự án ngày càng phổ biến với giá thành hợp lý, tuy nhiên, tính pháp lý lại rất phức tạp và dễ dàng chuyển nhượng để kiếm lợi nhuận. Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin chi tiết và lưu ý quan trọng khi đầu tư vào đất dự án.
Đất dự án là gì?
Đất dự án, hay còn được gọi là đất nền dự án, là một thuật ngữ mà nhiều nhà đầu tư mới tìm hiểu về bất động sản thường gặp. Đối với những người này, việc hiểu rõ về khái niệm này rất quan trọng.
Đất dự án là những lô đất không bị ảnh hưởng bởi các công trình như san bằng, đào, san lấp và giữ nguyên hiện trạng ban đầu. Nói một cách đơn giản, đây là những mảnh đất thuộc quy hoạch của một chủ đầu tư cụ thể mà chưa được khai thác hay xây dựng.
Để đảm bảo quyền đầu tư và phát triển, đất dự án thường được phê duyệt về mặt pháp lý và quy hoạch rõ ràng tại những khu vực có nhiều tiện ích. Hiện nay, các khu đất dự án thường được xây dựng tại các khu dân cư, trong khi sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và toà nhà văn phòng.
Kiểm tra pháp lý của đất dự án
Để kiểm tra tính pháp lý của đất dự án, bạn cần có những văn bản và hồ sơ cụ thể như sau:
- Văn bản thoả thuận địa điểm quy hoạch dự án từ văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng tỏ hoàn tất giải toả và đền bù đối với khu đất dự án (nếu có yêu cầu đền bù).
- Hồ sơ chấp thuận của Uỷ ban nhân dân quận và huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản của kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.
- Văn bản phải thể hiện được khu đất dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
- Chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất dự án.
Ngoài các giấy tờ và hồ sơ trên, bạn cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, đặc biệt là nghĩa vụ thuế và độ uy tín dựa trên các dự án đã thực hiện.
Điểm khác biệt giữa đất thổ cư và đất dự án
Có nhiều thuật ngữ liên quan đến đất khiến nhiều người nhầm lẫn giữa đất thổ cư và đất dự án. Dưới đây là 5 khác biệt cơ bản giữa hai loại đất này:
-
Định nghĩa:
- Đất thổ cư: là đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị, chỉ dùng để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống.
- Đất dự án: là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu và vẫn giữ nguyên trạng thái ban đầu.
-
Pháp nhân:
- Đất thổ cư: thường thuộc sở hữu cá nhân.
- Đất dự án: doanh nghiệp làm chủ dự án và phân lô.
-
Thời gian ra sổ (nếu phân lô và tách thửa):
- Đất thổ cư: khoảng 2-6 tháng tùy thuộc vào thủ tục tách thửa.
- Đất dự án: khoảng 1-2 năm tùy thuộc vào điều kiện triển khai của chủ đầu tư.
-
Khả năng tiếp tục tách thửa:
- Đất thổ cư: tuỳ thuộc vào khu vực và điều kiện cấp phép tách thửa. Có thể được phép tách thửa nếu đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của khu vực đó.
- Đất dự án: vì đất dự án đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500, nên không thể thực hiện tách lô thêm.
-
Cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh:
- Đất thổ cư: cơ sở hạ tầng, giao thông, tiện ích và vấn đề an ninh phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất.
- Đất dự án: cơ sở hạ tầng thường được quy hoạch đồng bộ, có các tiện ích như đường xá, công viên. Đối với khu đất dùng để xây dựng khu dân cư hay toà nhà văn phòng, an ninh và phòng cháy chữa cháy cũng được chú trọng hơn.
Đất nền dự án có được phép chuyển nhượng không?
Theo luật đầu tư, trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải tuân thủ quy định pháp luật và thủ tục thay đổi theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để chuyển nhượng đất nền dự án, các điều kiện sau đây phải được đáp ứng:
- Dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động theo quy định của Luật đầu tư 2014.
- Dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
- Chủ đầu tư của dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng như công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt. Đồng thời, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
- Chủ đầu tư cũng cần phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án.
- Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Những điều cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án
Đất dự án ngày càng phổ biến và có giá thành hợp lý, tính pháp lý an toàn và dễ chuyển nhượng. Để đảm bảo quá trình đầu tư an toàn và đạt hiệu suất lợi nhuận tốt nhất, bạn cần lưu ý 4 điều sau đây:
-
Nắm vững thông tin về chủ đầu tư: Chủ đầu tư là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự thành công khi đầu tư đất nền của một dự án. Bạn cần tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư dựa trên các thành công trước đó trên thị trường bất động sản.
-
Không mua đất dự án theo sổ chung: Hãy chắc chắn rằng bạn mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh đất. Tránh đầu tư vào dự án sở hữu sổ chung. Việc chuyển nhượng và tách sổ trong trường hợp này sẽ gặp nhiều khó khăn.
-
Hiểu rõ về trình tự mua bán: Để đảm bảo quá trình mua đất dự án được diễn ra nhanh chóng và an toàn, bạn cần tuân thủ quy trình chuyển nhượng đất dự án như sau:
- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý, bao gồm: đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
- Làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở và các công trình quy hoạch, xây dựng theo quy định của pháp luật. Đồng thời, chuẩn bị các biên bản đất đai dự án từ chủ đầu tư.
Để đảm bảo tính an toàn pháp lý, bạn có thể liên hệ với luật sư hoặc các chuyên gia về địa ốc để được tư vấn chi tiết.
-
Giấy tờ mua bán rõ ràng: Giấy tờ mua bán rõ ràng là yếu tố quan trọng liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà bạn sẽ sở hữu. Việc kiểm tra và đánh giá tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt, trong trường hợp bạn giao dịch thông qua môi giới bất động sản.
Bài viết đã cung cấp những thông tin để giải đáp thắc mắc về đất dự án là gì. Hy vọng, thông qua bài viết này, bạn đã cân nhắc và cẩn thận trong quyết định đầu tư vào một dự án bất kỳ.
Nguồn: Tổng hợp.
